爱屋吉屋1佣金模式是创新还是不正当竞争

袁博

搜房网的“0.5佣金”模式尚未尘埃落定，爱屋吉屋的1%佣金又再次引发了公众的热议。

3月10日，一直专注于租房业务的爱屋吉屋，高调宣布进入二手房买卖业务，佣金只收1%，媒体对此事件的报道使用了“1%佣金！爱屋吉屋杀入二手房买卖”这样的标题，对于行业而言，爱屋吉屋所为何意？是否构成不正当竞争呢？答案，注定会影响房产中介市场未来的走向。

低价佣金模式并不构成“倾销”

所谓不正当竞争行为，是指不正当竞争，是指经营者违反本法规定，损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。而不正当竞争行为，就是经营者在市场交易中，违反自愿、平等、公平、诚实信用的原则和公认的商业道德的行为。在我国的反不正当竞争法中，具体的不正当竞争行为包括假冒商品信息、垄断经营、权力经营、违法折扣、虚假宣传、侵犯商业秘密、倾销、搭售、违法有奖销售、损害商誉、违法招投标等形式，以及虽不能被上述行为模式所涵盖，但违反一般的诚实信用和公认商业道德的不正当经营行为。

显然，网络房产中介的低价佣金模式，最令人诟病的在于其佣金价格远远小于其他房屋中介公司的报价，因此，如果构成不正当竞争的话，最可能触犯的是“倾销”条款。

根据我国反不正当竞争法的规定，所谓倾销，是指经营者为排挤竞争对手，以低于成本的价格销售商品。显然，要构成倾销，必须具备两个不可或缺的法律条件：第一，必须有证据证明其排挤竞争对手的主观意图；第二，销售商品的价格是低于其经营成本。

构成倾销必须同时满足上述两个条件：不具备“排挤竞争对手”主观目的的行为不属于倾销，例如销售鲜活商品、处理即将到期的商品、季节性降价以及为清偿债务、转产、歇业性降价销售商品等；销售商品价格虽明显低于竞争对手但未低于其经营成本的，不构成倾销。例如，在爱屋吉屋“1%佣金”模式下，其中介费明显低于传统房屋中介公司2%至3%的水平，但是只要没有证据表明其低于自己的经营成本，就不能认定为倾销。

本质上属于行业内经营模式革新

有论者指出，网络房屋中介佣金模式可能不构成“倾销”或者不正当竞争法规制的其他现有行为模式，但是仍然可以用反不正当竞争法的一般条款(第二条)予以调整，因为这种模式会损害传统房屋中介经营者的利益，扰乱房地产中介市场的秩序。

对于这个问题，笔者认为，不能把行业模式创新和不正当市场竞争混淆起来。不正当竞争行为，本质上就是不正当地获取市场优势竞争地位，或者滥用已经合法形成的市场优势竞争地位。但是，对于那些通过合法的技术革命、模式创新而获得合法的竞争优势从而合法获取经营利益的行为，笔者认为属于创新社会的大势所趋，不应予以妨碍。试想，网络图书销售，在出现之初也因低价严重冲击了传统实体书店的经营，然而，当这一模式日臻成熟之后的今天，已经没人质疑网络售书是否构成不正当竞争。事实上，如今我们的衣食住行，有哪一样和互联网服务没有关系呢？

放眼当今四方，互联网、物联网早已成为世界潮流，数字化、虚拟化、拟人化，是技术革命的方向，在此时代背景下，紧跟时代潮流，不断技术创新、模式创新，不断有效评估、控制成本，才是在激烈的市场竞争中的取胜之道。

“一家没有门店的房产中介公司出租的房子，你敢租吗？”“一家没有门店的房产中介公司出售的二手房，你敢买吗？”这恐怕是当下很多媒体记者和消费者心中最大的疑问。而爱屋吉屋联合创始人邓薇是这样回应的：“没有门店，就很难获得消费者信任，这是个伪命题。真正的问题是，用户租房和二手房买卖的交易习惯发生了根本性改变，在互联网上搜索和发布信息更加方便、高效、简捷，去门店已经Out了。所以，麻烦并不在我们这边，而在传统房屋中介那里。”

按照邓薇的逻辑，传统的房产中介公司，在爱屋吉屋无门店模式出现后，几乎一夜之间就面临生死存亡的难题：巨大的门店资产到底如何处置，如何将因为移动互联网普及而被搁置的巨大资产包袱盘活，成了悬在所有传统中介公司头上的“达摩克利斯之剑”。

显然，在行业模式革命大潮之际，勇于迎接改革浪潮才是行业经营者应有的姿态，一味固守旧有模式和利益格局的消极抵触，并不能带领传统模式走出困局。

（作者为上海市第二中级人民法院法官）

（责任编辑：HN026）

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