九江业内人士新政或将加重购房成本

"二手房个税20%"新政尚未落地 九江二手房交易量明显上升

3月1日，国务院公布房地产调控国五条实施细则。此次细则主要集中在二套房贷首付和利率提高、限购升级、二手房个税从严征收20%等方面。其中，二手房个税从严征收20%，被喻为楼市调控十年来最犀利政策，在引发市场热议的同时，也另全国各地城市二手房交易量明显上升。

对此，不少业内人士表示，新政将使交易成本上升至少数万元，而在以往买卖双方的博弈过程中，卖家都要相对强势一些，一旦严格按照20%个税征收，将使购房者购买二手房的成本大幅上升。

由于担心二手房交易税费大幅提高，买卖双方急着在新政落地前办理过户手续，近两日全国多地房地产交易中心被挤爆。其中，北京日均成交量增加了三成，交易厅增设窗口；南京购房登记数大涨7倍，离婚率是平时两倍；武汉房产过户量比平时增3倍；济南房产交易大厅排号千人，而作为三线城市九江亦不例外。

昨日，记者在市房产大厦二楼房屋产权交易大厅里看到，宽敞的大厅内挤满了前来办理房产过户的市民，每个办证窗口前都排起了长龙。据市房屋产权交易处工作人员表示，自新政出台后，前来办理房产过户的市民明显增多，他们每天的工作量至少是以前的三倍。

恒力房产经纪有限公司副总经理张波表示，国五条细则出台后，他接到了许多买房和卖房客户的电话，咨询政策可能带来的影响。其中，有近90%的咨询都是关于二手房交易个税按差额的20%征收的话题，另有近10%的咨询是关于二套房首付和贷款利率提高的话题。消费者问得最多的是政策具体什么时间开始执行、我的房子是不是要按20%的差额缴税。

在新政的影响下，近期我们公司二手房交易量的确有大幅上升。张波坦言，仅最近三天内，公司就已成功交易了12单，还有很多单正在跟进。同时，张波表示，近期这个时间段对买卖双方而言都是一个不错的机会。二手房入市量增加，意味着购房者有更多选择的机会，而对业主方而言，一旦新政实施后，业主方多少将会承担一定的费用，还不如趁市场较好的时候以合适的价格脱手。

蒋松君是中环地产的营销总监，他告诉记者，自国五条细则出台后，中环地产在南昌的总部3天内交易量就突破了200套，而九江这边也成交了近10套。虽然交易量有明显提高，但价格上大幅下降的情况却并不多见。

尽管我们公司的业务员也给出了尽快成交的建议，但房东给出的答复大多是不关我的事，反正我就净得这么多。蒋松君坦言，一旦个税上调，二手房的购房者将面临交易成本大幅上升，这也将使二手房市场陷入长期冰冻。

据了解，此前执行的个人所得税政策分为几类情况：普通住宅按照房屋成交价的1%或转让所得(卖出价格-买入价格)的20%计征；非普通住宅按照房屋成交价的2%或转让所得的20%计征；但自有住房如满5年且为个人唯一住房的可免征个人所得税。而此前卖房的业主可以选择较为便宜的一种。因为通常来看，一般成交价的1%会比转让所得的20%少，因此执行中往往会选择1%，这也是目前九江普遍采取的一种收费方式。

按照二手房交易的行规，所有交易成本一般都是由买方承担。一般房东都是报一个总价，低于总价就不卖。目前，九江市对交易未满五年的住宅，是按照成交价的1%征收个人所得税，而一旦严格按照20%个税征收，房东一套房子30万购进、60万元出售计算，税额达到6万元。这意味二手房的购房成本将大幅上升。

蒋松君说，相比较而言，在买卖双方的博弈过程中，卖家要相对强势一些，从以往历次调控的经验来看，绝大多数卖家都会选择，没有达到心理价位就不会脱手。

国五条征20%个税或被误读房改房等受影响可能性较小

日前，全国人大代表、江苏省住建厅厅长周岚表示，这几天她一直在密切关注市场反应，不少地方大量二手房涌市，这里面有社会对政策的一定误读，也有政策执行有待进一步明晰操作细则，目前国家相关部委已经表示将就国五条作出更明确的详细解释。

比如关于20%个税的问题，国务院文件中有明确的界定词出售自有住房按规定应征收个人所得税的。实际上国家对个人唯一住房在满5年后销售是免征个税的。此外，20%的个税征收是针对转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额，这涉及到房屋原值认定的问题。

有一种房子，房改房，就比较难以界定原值。比如我有一套房改房，又买了一套商品房，那就不能享受免税的政策了，那我要卖这套房改房怎么办？当时买的时候可能就只有几万块钱，那原值如何科学合理界定？这个原值不可能按房改优惠值计算。周岚说，这些具体的操作问题，最好相关部委有更清晰的细则，并且这涉及到国家多个部门的职能，需要多部门协商。

而蒋松君指出，能否提供完整资料将成为确定计征方法的关键。近年来新建的小区所产生的二手房大多可查到原值，而早年的房子，特别是房改房等，可能存在房屋信息缺失的现象。因此，可以预见，楼龄较老、近年没有成交的房子受到影响的可能性较小。

记者 易兴

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